택지 용도별 주택 짓는 법

June 15, 2017

 

해토하우징/목조주택/전원주택/집짓기/세라믹사이딩

 

1. 대지에 주택 짓기

대지는 건축을 마음대로 할 수 있는 땅이다. 도시지역외에서는 전용면적 60평까지는 신고만으로 건축이 가능하다. 또한 농지나 임야처럼 거래가 까다롭지도 않고 건축면적 제한도 덜 받는다.

그러나 대지는 공급에 한계가 있고 가격 또한 비싸기 때문에 구입하기가 쉽지 않다.


2. 임야에 전원주택 짓기 - 산림형질변경

산림형질변경허가를 신청할 때는 사업계획서와 훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도, 산림의 소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류를 갖추어 시장 군수나 영림서에 제출하면 된다.

시장 군수는 도로상황, 묘지와의 이격거리, 주민들의 민원여부 등을 확인하여 허가를 내준다.
도시지역외에서는 전용면적 60평까지는 신고만으로 건축이 가능하다. 또한 농지나 임야처럼 거래가 까다롭지도 않고 건축면적 제한도 덜 받는다.

그러나 대지는 공급에 한계가 있고 가격 또한 비싸기 때문에 구입하기가 쉽지 않다.

 

1) 대체조림비와 전용부담금
산림형질변경허가를 받고 대체조림비와 전용부담금을 납부해야 허가증을 받을 수 있고, 비로소 공사에 착수할 수 있다. 농지전용시 대체농지조성비를 납부하듯 산림형질변경시에는 대체조림비를 내게 되는데 평당 비용은 7년생 잣나무의 묘목 값에 식재 후 5년까지의 육림비를 합하여 매년 산림청장이 고시하고 있다. 보통 3,000원 이내에서 결정된다.

 

전용부담금은 농지전용과 마찬가지로 공시지가의 20%이다.

이들 비용은 20일 이상 90일 이내의 범위 내에서 납부하게 되는데 액수에 따라 50만원 이하이면 30일, 5천만원 이하이면 60일, 5천만원 이상이면 90일 안에 납부하도록 되어 있다. 농지와 마찬가지로 자진납부도 할 수 있다.

 

2) 산림형질허가를 받고 나서는
산림형질변경허가를 받았으면 허가받은 날로부터 3개월 이내에 사업에 착수하여야 한다. 6개월 이상 사업이 진행되지 않았을 때는 허가가 취소된다.

건축물 시설공사가 30%의 공정을 보이면 준공허가를 신청할 수 있고, 준공허가를 받으면 대지로 지목이 변경된다. 농지와 마찬가지로 형질변경허가를 신청하기 전에 형질변경이 가능한 면적을 지자체에서 확인하는 것이 좋다.

수도권에서는 보통 건축물 바닥면적의 5∼6배나 최대300평까지 허가를 내주고 있다. 이렇게 형질변경을 통해 대지가 된 경우에는 농지전용보다 3년 빠른 5년만 지나면 다른 용도로 전용이 가능하다.


3. 논밭에 주택 짓기 - 농지 전용

도시인이 농지에 전원주택을 짓는 것은 농지전용허가을 받아서 짓는다.

그러나 그 절차가 그렇게 쉬운 것이 아니다.

농지전용은 원칙적으로 땅주인만이 신청할 수 있게 되어 있다.

그러나 소유권을 이전하는 당해연도에는 전용허가가 나지 않는다.

따라서 당해연도에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 토지사용승락서을 받아서 전용허가을 받는 뒤 이전을 해야 한다.


1) 토지사용승락서를 받는다.
땅주인과 매매계약을 체결하고 토지사용승락서를 받으면 자신의 땅이 아니라도 농지전용 신청을 할 수 있다. 토지사용승락서는 그 땅을 사용할 수 있는 권한을 갖는 것으로 소유권 이전등기를 한 것과 같은 효력을 갖게 된다. 토지사용승락서를 받으려면 최소한 땅값의 70% 정도는 지불해야
가능하다. 이때 토지 소유주의 인감이 첨부되어야 효력이 있다. 구비서류는 등기부등본, 지적도, 토지대장, 토지이용계획 확인원, 피해방지 계획서 등이다.

이 서류를 농지소재지 관할 읍면 농지관리위원회에 제출하면 된다.
이렇게 제출된 서류는 일주일에서 보름사이에 열리는 소위원회에서 집을 지을 수 있는지, 전용면적은 적당한지, 인근농지에 미치는 영향은 없는지, 지역주민의 의견은 어떤 지 등을 심사하여 위원들의 과반수 이상이 찬성하면 7일 이내에 허가 여부를 시장 군수에게 송부한다.

이를 송부받은 시장 군수는 15일 내에 허가를 내주게 된다. 농지관리위원회는 읍(면)장과 리(동)장, 농협과 관련된 기관의 임직원, 새마을 지도자, 농민후계자 등 지역유지들로 구성되어 있다.

 

2) 대체농지조성비와 농지전용부담금
전용허가가 나오면 대체농지조성비와 농지전용부담금을 납부해야 한다.

농지를 대지로 전용하게 되면 그만큼 농지가 줄어 들게 되어, 줄어든 만큼의 농지를 새로 조성해야 하는데 여기에 필요한 재원을 확보하기 위해 대체조성비를 물게 된다.

대체조성비는 평당 전은 7,140원 답은 11,900원이었으나 1999년 2월부터는 경지정리가 안된 전.답은 ㎡당 4,500원(평당14,876원) 임야는 ㎡당 889원(평당2,939원)으로 통일되었다.

대체조성비가 전은 약 200%, 답은 25% 정도 상승했다. 농지의 전용부담금은 농지를 전용함으로서 생기는 이익의 일부를 징수하여 농어촌구조개선사업의 재원으로 사용하기 위해 부과한다.

부과액은 전용농지 공지지가 총액의 20%로 정해져 있다. 농어촌진흥공사로부터 납부통지서를 받아 납부하면 된다. 60일 범위 내에서 1회에 한해 연장이 가능하며 납부를 하지 않으면 전용허가가 취소된다 부지면적 200평 한도내에서 농가주택을 짖기 위한 농지전용은 전용부담금 전액이 면제된다.

 

3) 전용허가을 받고 나서는
전용허가를 받고 나서 허가일로부터 2년 이내에 건축에 착공하고,

착공 후 1년 이내에 공사를 완료하지 않으면 허가가 취소되고 농지처분명령이 내려진다.

농지처분명령을 받고 일년 이내에 처분하지 않으면 다시 강제명령이 내려진다.

그래도 일정을 넘겨 처분하지 않으면 이행강제금을 물게 된다.

농지전용을 통해 조성한 대지는 농지전용 완료일로부터 8년까지는 용도변경이 어렵다.

만약 다른 용도로 사용하려면 시장 군수의 하가를 받아야 한다. 이을 어기고 음식점이나 카페, 공장 등으로 용도 변경를 하게 되면 전용허가가 취소되고 5년 이하의 징역이나 2천 만원 이하의 벌금형에 처해진다. 농지전용을 통해 전원주택을 지을 경우 건축이 완료되어야 필지 분할이 되었으나, 지금은 지자체에 따라 전용허가가 나면 필지 분할을 해주는 지역도 있다.

 대지조성사업으로 전용허가을 받았으면 집을 짓지 않아도 대지로 지목변경이 된다.


4. 그린벨트에 전원주택 짓기

그린벨트에 전원주택을 짓는다는 것은 규제가 많아 매우 까다롭다.

그러나 자연환경이 파괴되지 않아 주거여건이 좋다는 이유로 그린벨트는 전원주택 수요자들에게 꾸준한 관심을 받아 왔다. 그린벨트에서는 원칙적으로 집을 신축할 수 없고 1회에 한해 기존 건축물의 증개축만 가능하다. 그렇기 때문에 원주민이 아닌 외지인이 그린벨트내의 땅을 구입하여 전원주택을 짓는다는 것은 매우 힘들다. 그러나 방법이 없는 것은 아니다.

외지인도 그린벨트 내 기존의 구옥을 구입하여 증개축을 하든가,

이축권(용마루)을 이용하는 방법으로 전원주택을 지을 수 있다.

 

1) 원주민은 그린벨트에 90평 집을 지을 수 있다.
현재 시행되고 있는 도시계획법 시행규칙에 따르면, 그린벨트 내에 건축 가능한 주택의 규모를 거주기간에 따라 분류하고 있다. 그린벨트로 지정되기 이전부터 그곳에 살고 있던 원주민의 경우는 기존주택을 3층 이하 건평 90평(300㎡)까지 증개축이 가능하고, 5년 이상 거주자는 40평(132㎡)까지만 주택을 지을 수 있다. 원주민이 지은 90평중 30평은 직계 비속에 한해 자녀분가용으로 분할등기도 가능하다.

그러나 그린벨트에 들어가 처음 집을 지으려는 사람은 30평(100㎡)까지 밖에 집을 짓지 못한다.

그것도 그린벨트 내의 기존주택을 구입하였을 때에 한해서이다. 하지만 이축권을 구입, 원주민의 이름으로 증개축 하거나 이축을 한 후 자신의 명의로 소유권을 이전하면 60평 주택의 주인이 될 수 있다.

 

2) 이축권을 이용한 주택신축방법
이축권이란 기존주택의 주거환경이 나빠져서, 인근지역으로 집을 옮겨 지을 수 있는 권리를 말한다.

그린벨트 내에서 이축권을 행사할 수 있는 경우는 도로개설 등 공익사업으로 집이 철거된 경우, 수해지역으로 이전이 불가능한 경우, 그린벨트로 지정되기 전 다른 사람의 땅을 임대하여 주택을 지었는데 토지소유자가 재임대를 거부해 할 수 없어 집을 옮겨야 하는 경우다.

 

이축권을 갖고 있더라도 옮겨 지을 수 있는 지역을 제한하고 있다.

원칙적으로 같은 시군지역의 나대지 또는 잡종지로 한정하고 있으나, 현재는 지목에 구별 없이 임야가 아니면 이축이 가능하고, 나대지에는 이축권이 없이도 2000년 4월부터는 집을 지을 수 있다.

최근 그린벨트 내에 카페나 음식점이 유행하고 있는데 기존의 건물을 카페나 음식점으로 용도변경을 하기 위해서는 5년 이상 그곳에 거주하여야 한다.

 

 

 

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